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評點２００７年房地產(chǎn)調(diào)控
作者：admin 發(fā)布于：2018-12-30 6:51 Sunday
土地政策
1月1日，修改后的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》開始實施。
城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額提高兩倍，最高稅額達每平方米30元。
同日，《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》在全國統(tǒng)一實施。
工業(yè)用地必須采用招拍掛方式出讓，其出讓底價和成交價均不得低于所在土地等別相應(yīng)的最低價標準。
評點：2007年是加強土地供給監(jiān)管力度的一年。土地的價值在經(jīng)濟發(fā)展過程中逐漸體現(xiàn)出來，加強土地交易的規(guī)范性，調(diào)整土地收益分配，加強土地監(jiān)察極為迫切。工業(yè)用地出讓面積占城市出讓土地的半壁江山，但相比用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地，工業(yè)用地規(guī)范性最差，招拍掛比例最少。此條款將使大部分土地交易都呈現(xiàn)在公開、公平、公正的市場上。
3月26日，財政部、國土資源部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整中央分成的新增建設(shè)用地土地有償使用費分配方式的通知》。
中央分成(30%)的新增建設(shè)用地土地有償使用費由各省分配給市縣，專項用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護、土地整理、耕地開發(fā)等支出，落實到項目。
評點：土地有償使用費是土地所有權(quán)的經(jīng)濟體現(xiàn)，此文件使分配方式更加合理，也使得土地權(quán)利、責任和義務(wù)更加明確。
9月28日，國土資源部頒布《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》。
規(guī)定不得在招拍掛出讓公告中人為限制申請人資格和條件；未按合同約定繳清全部出讓金的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓金繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。
評點：保障招拍掛出讓的公開、公平、公正，避免為特定競買人量身定做的現(xiàn)象；有利于防止土地出讓金拖欠，堵住了開發(fā)商以少量資金囤積土地的通道；降低了銀行金融風險，有助于保障商品房購房者的合法權(quán)益。
9月30日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于認真貫徹〈國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進一步加強土地供應(yīng)調(diào)控的通知》。
優(yōu)先供應(yīng)保障性住房及中低價位、中小套型普通商品住房用地，比例不得低于70%；土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%；控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，成片開發(fā)土地統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，按“凈地”分塊供應(yīng)；加大批后監(jiān)管的力度，對違約并拒整改的企業(yè)，禁止購置新的土地；加大閑置地處理力度，收回的閑置土地優(yōu)先用于廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)。
評點：通知從土地供應(yīng)源頭和資金上保證了保障性住房的供應(yīng)；充分發(fā)揮市場競爭的作用，防范房地產(chǎn)企業(yè)采用閑置、囤積等拖延戰(zhàn)術(shù)攫取土地增值收益；防范寡頭企業(yè)通過公司上市、外資并購等方式大規(guī)模圈占土地，獲得壟斷利潤。
11月19日，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合制定印發(fā)了《土地儲備管理辦法》。
土地儲備是為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為；土地儲備機構(gòu)應(yīng)為隸屬于國土資源管理部門的事業(yè)單位。”
評點：明確土地儲備機構(gòu)功能要緊扣調(diào)控，定位于不以贏利為目的?？梢园l(fā)揮穩(wěn)定土地供應(yīng)市場、減少動拆遷矛盾的作用。
房地產(chǎn)政策
1月16日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》。
從2月1日起，正式征收30%-60%不等的土地增值稅。
評點：對房地產(chǎn)企業(yè)的利潤有重大影響，尤以長期囤積土地獲利的企業(yè)為甚。房地產(chǎn)暴利時代可能結(jié)束。土地增值稅也是引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的一個重要手段，開發(fā)免征范圍普通住房，將獲得的減免收益是巨大的。
1月22日，建設(shè)部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》。
規(guī)定將來中介房產(chǎn)交易必須設(shè)立專用存款賬戶，運行情況隨時接受監(jiān)督；通過引入明確的第三方進行資金監(jiān)管。
評點：許多房地產(chǎn)經(jīng)紀存在挪用收取客戶的定金、預(yù)付款，甚至循環(huán)用于炒股等高風險投資以及賴帳、卷款而逃的惡性事件?？上г谖募l(fā)布之后，“中天”事件還是發(fā)生了，說明加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)監(jiān)管、提前預(yù)防風險的緊迫性。
2月25日，曾培炎副總理指出，要繼續(xù)貫徹國務(wù)院2005年“26號文”和2006年“37號文”部署，合理安排建設(shè)用地，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大住房供應(yīng)力度，進一步發(fā)展住房二級市場和租賃市場；繼續(xù)抑制投資需求；著力解決低收入家庭住房問題；繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。
評點：曾培炎副總理在年初的講話雖沒有以文件形式發(fā)布，但預(yù)示了2007年調(diào)控基本圍繞這四個方面展開。相比之前的“國八條”、“國六條”、“九部委十五條”等，今年的調(diào)控政策更加重視市場規(guī)律，在年末取得了明顯的效果，一些城市的房價停止上漲，房地產(chǎn)投機需求得到有效遏制。
3月16日，《中華人民共和國物權(quán)法》經(jīng)人大審議通過，自10月1日起施行。
規(guī)定住宅建設(shè)用地70年使用權(quán)期屆滿自動續(xù)期；保護被拆遷人的合法權(quán)益，保障個人住宅被征收人的居住條件；規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。
評點：將有效推進土地征用、動遷、物業(yè)管理市場的規(guī)范有序。
4月2日，建設(shè)部等8個部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ贰?BR>
提出要強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，打擊房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。4月6日，在全國范圍內(nèi)展開樓市專項治理。
評點：2007年是規(guī)范市場的一年。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銷售信息的不對稱，采用虛假廣告、雇人排隊等方式哄抬房價，事實上是商業(yè)欺詐行為。維護市場秩序也是穩(wěn)定房價的一個重要方面。
5月23日，商務(wù)部、國家外匯管理局發(fā)出《關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，10月31日，國家發(fā)改委聯(lián)合商務(wù)部發(fā)布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄(2007年修訂)》。
將外商對房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列。
評點：外商投資房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)行業(yè)從外商融資的渠道更加有限。有助于抑制房地產(chǎn)投資過熱，防止外資沖擊我國住房二級市場。
10月14日，國家稅務(wù)總局相關(guān)負責人在新聞發(fā)布會上表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進行物業(yè)稅出臺前的準備工作，已經(jīng)在北京等10個省市進行房地產(chǎn)模擬評稅試點。明年有望在其中選擇部分城市進行“實轉(zhuǎn)”。
評點：物業(yè)稅是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的一個重要條件，是市場自我調(diào)節(jié)的平衡器。但是，目前還有一些技術(shù)瓶頸需要突破。雖然只是發(fā)布信息，卻牽動了房地產(chǎn)行業(yè)的神經(jīng)。
8月7日，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺。
提出建立多層次住房保障體系，加快實施住房分類供應(yīng)體制；加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。
11月14日，財政部出臺《廉租住房保障資金管理辦法》。
11月27日，建設(shè)部、國土資源部等九部門聯(lián)合發(fā)布了《廉租住房保障辦法》。
11月30日，建設(shè)部、發(fā)改委、國土資源部等七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟適用住房管理辦法》。
評點：2007年是政府真正開始承擔住房保障責任的一年。多層次的住房供應(yīng)體系早在10年前的城鎮(zhèn)住房制度改革中就提出，但近幾年中過分強調(diào)市場在住房供應(yīng)中的作用，經(jīng)濟適用房比例逐年下降。十年磨一劍，今年政府明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能，單純重視市場、忽視住房保障的趨向終于得到扭轉(zhuǎn)。
金融政策
2007年，央行6次加息，10次提高存款準備金率。
評點：每一次銀根緊縮政策都提高了購房成本，并將在逐漸累積、達到一定的臨界條件后體現(xiàn)出來。相對于房地產(chǎn)行業(yè)的行政調(diào)控手段，金融政策從需求源頭發(fā)揮作用，效果要明顯和嚴厲的多。
9月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》；要求申請購買第二套(含)以上住房的借款人，首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的11倍。
12月12日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》。明確第二套房貸應(yīng)以借款人家庭為單位，認定房貸次數(shù)。
評點：央行對“第二套房貸”的從嚴政策，尤其是《補充通知》使市場需求主力承擔更多成本，從10月份起，一些城市房地產(chǎn)市場開始降溫。曾有分析人員統(tǒng)計，房價變動10%，股指變動20%，房地產(chǎn)股價變動30%。近來房地產(chǎn)股票急劇下挫，并且是基金做空，《補充通知》起到了壓倒駱駝最后一根稻草的作用。
2008年：房地產(chǎn)調(diào)控任重道遠
2008年，希望仍是市場繁榮的一年。調(diào)控政策的目的是給過熱的房地產(chǎn)市場降溫，而不是打壓。在承認政府住房保障責任的同時，不能否認房地產(chǎn)市場的作用。希望物業(yè)稅、《90平方米以下住宅設(shè)計標準》能盡早出臺，“70/90”政策進一步落實，各級政府對保障性住房的資金支持力度進一步加大。房地產(chǎn)調(diào)控帶來很多期盼，任重道遠。(來源:中國國土資源報)
1月1日，修改后的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》開始實施。
城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額提高兩倍，最高稅額達每平方米30元。
同日，《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》在全國統(tǒng)一實施。
工業(yè)用地必須采用招拍掛方式出讓，其出讓底價和成交價均不得低于所在土地等別相應(yīng)的最低價標準。
評點：2007年是加強土地供給監(jiān)管力度的一年。土地的價值在經(jīng)濟發(fā)展過程中逐漸體現(xiàn)出來，加強土地交易的規(guī)范性，調(diào)整土地收益分配，加強土地監(jiān)察極為迫切。工業(yè)用地出讓面積占城市出讓土地的半壁江山，但相比用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地，工業(yè)用地規(guī)范性最差，招拍掛比例最少。此條款將使大部分土地交易都呈現(xiàn)在公開、公平、公正的市場上。
3月26日，財政部、國土資源部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整中央分成的新增建設(shè)用地土地有償使用費分配方式的通知》。
中央分成(30%)的新增建設(shè)用地土地有償使用費由各省分配給市縣，專項用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護、土地整理、耕地開發(fā)等支出，落實到項目。
評點：土地有償使用費是土地所有權(quán)的經(jīng)濟體現(xiàn)，此文件使分配方式更加合理，也使得土地權(quán)利、責任和義務(wù)更加明確。
9月28日，國土資源部頒布《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》。
規(guī)定不得在招拍掛出讓公告中人為限制申請人資格和條件；未按合同約定繳清全部出讓金的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓金繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。
評點：保障招拍掛出讓的公開、公平、公正，避免為特定競買人量身定做的現(xiàn)象；有利于防止土地出讓金拖欠，堵住了開發(fā)商以少量資金囤積土地的通道；降低了銀行金融風險，有助于保障商品房購房者的合法權(quán)益。
9月30日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于認真貫徹〈國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進一步加強土地供應(yīng)調(diào)控的通知》。
優(yōu)先供應(yīng)保障性住房及中低價位、中小套型普通商品住房用地，比例不得低于70%；土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%；控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，成片開發(fā)土地統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，按“凈地”分塊供應(yīng)；加大批后監(jiān)管的力度，對違約并拒整改的企業(yè)，禁止購置新的土地；加大閑置地處理力度，收回的閑置土地優(yōu)先用于廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)。
評點：通知從土地供應(yīng)源頭和資金上保證了保障性住房的供應(yīng)；充分發(fā)揮市場競爭的作用，防范房地產(chǎn)企業(yè)采用閑置、囤積等拖延戰(zhàn)術(shù)攫取土地增值收益；防范寡頭企業(yè)通過公司上市、外資并購等方式大規(guī)模圈占土地，獲得壟斷利潤。
11月19日，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合制定印發(fā)了《土地儲備管理辦法》。
土地儲備是為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為；土地儲備機構(gòu)應(yīng)為隸屬于國土資源管理部門的事業(yè)單位。”
評點：明確土地儲備機構(gòu)功能要緊扣調(diào)控，定位于不以贏利為目的?？梢园l(fā)揮穩(wěn)定土地供應(yīng)市場、減少動拆遷矛盾的作用。
房地產(chǎn)政策
1月16日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》。
從2月1日起，正式征收30%-60%不等的土地增值稅。
評點：對房地產(chǎn)企業(yè)的利潤有重大影響，尤以長期囤積土地獲利的企業(yè)為甚。房地產(chǎn)暴利時代可能結(jié)束。土地增值稅也是引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的一個重要手段，開發(fā)免征范圍普通住房，將獲得的減免收益是巨大的。
1月22日，建設(shè)部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》。
規(guī)定將來中介房產(chǎn)交易必須設(shè)立專用存款賬戶，運行情況隨時接受監(jiān)督；通過引入明確的第三方進行資金監(jiān)管。
評點：許多房地產(chǎn)經(jīng)紀存在挪用收取客戶的定金、預(yù)付款，甚至循環(huán)用于炒股等高風險投資以及賴帳、卷款而逃的惡性事件?？上г谖募l(fā)布之后，“中天”事件還是發(fā)生了，說明加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)監(jiān)管、提前預(yù)防風險的緊迫性。
2月25日，曾培炎副總理指出，要繼續(xù)貫徹國務(wù)院2005年“26號文”和2006年“37號文”部署，合理安排建設(shè)用地，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大住房供應(yīng)力度，進一步發(fā)展住房二級市場和租賃市場；繼續(xù)抑制投資需求；著力解決低收入家庭住房問題；繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。
評點：曾培炎副總理在年初的講話雖沒有以文件形式發(fā)布，但預(yù)示了2007年調(diào)控基本圍繞這四個方面展開。相比之前的“國八條”、“國六條”、“九部委十五條”等，今年的調(diào)控政策更加重視市場規(guī)律，在年末取得了明顯的效果，一些城市的房價停止上漲，房地產(chǎn)投機需求得到有效遏制。
3月16日，《中華人民共和國物權(quán)法》經(jīng)人大審議通過，自10月1日起施行。
規(guī)定住宅建設(shè)用地70年使用權(quán)期屆滿自動續(xù)期；保護被拆遷人的合法權(quán)益，保障個人住宅被征收人的居住條件；規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。
評點：將有效推進土地征用、動遷、物業(yè)管理市場的規(guī)范有序。
4月2日，建設(shè)部等8個部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ贰?BR>
提出要強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，打擊房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。4月6日，在全國范圍內(nèi)展開樓市專項治理。
評點：2007年是規(guī)范市場的一年。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銷售信息的不對稱，采用虛假廣告、雇人排隊等方式哄抬房價，事實上是商業(yè)欺詐行為。維護市場秩序也是穩(wěn)定房價的一個重要方面。
5月23日，商務(wù)部、國家外匯管理局發(fā)出《關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，10月31日，國家發(fā)改委聯(lián)合商務(wù)部發(fā)布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄(2007年修訂)》。
將外商對房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列。
評點：外商投資房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)行業(yè)從外商融資的渠道更加有限。有助于抑制房地產(chǎn)投資過熱，防止外資沖擊我國住房二級市場。
10月14日，國家稅務(wù)總局相關(guān)負責人在新聞發(fā)布會上表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進行物業(yè)稅出臺前的準備工作，已經(jīng)在北京等10個省市進行房地產(chǎn)模擬評稅試點。明年有望在其中選擇部分城市進行“實轉(zhuǎn)”。
評點：物業(yè)稅是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的一個重要條件，是市場自我調(diào)節(jié)的平衡器。但是，目前還有一些技術(shù)瓶頸需要突破。雖然只是發(fā)布信息，卻牽動了房地產(chǎn)行業(yè)的神經(jīng)。
8月7日，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺。
提出建立多層次住房保障體系，加快實施住房分類供應(yīng)體制；加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。
11月14日，財政部出臺《廉租住房保障資金管理辦法》。
11月27日，建設(shè)部、國土資源部等九部門聯(lián)合發(fā)布了《廉租住房保障辦法》。
11月30日，建設(shè)部、發(fā)改委、國土資源部等七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟適用住房管理辦法》。
評點：2007年是政府真正開始承擔住房保障責任的一年。多層次的住房供應(yīng)體系早在10年前的城鎮(zhèn)住房制度改革中就提出，但近幾年中過分強調(diào)市場在住房供應(yīng)中的作用，經(jīng)濟適用房比例逐年下降。十年磨一劍，今年政府明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能，單純重視市場、忽視住房保障的趨向終于得到扭轉(zhuǎn)。
金融政策
2007年，央行6次加息，10次提高存款準備金率。
評點：每一次銀根緊縮政策都提高了購房成本，并將在逐漸累積、達到一定的臨界條件后體現(xiàn)出來。相對于房地產(chǎn)行業(yè)的行政調(diào)控手段，金融政策從需求源頭發(fā)揮作用，效果要明顯和嚴厲的多。
9月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》；要求申請購買第二套(含)以上住房的借款人，首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的11倍。
12月12日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》。明確第二套房貸應(yīng)以借款人家庭為單位，認定房貸次數(shù)。
評點：央行對“第二套房貸”的從嚴政策，尤其是《補充通知》使市場需求主力承擔更多成本，從10月份起，一些城市房地產(chǎn)市場開始降溫。曾有分析人員統(tǒng)計，房價變動10%，股指變動20%，房地產(chǎn)股價變動30%。近來房地產(chǎn)股票急劇下挫，并且是基金做空，《補充通知》起到了壓倒駱駝最后一根稻草的作用。
2008年：房地產(chǎn)調(diào)控任重道遠
2008年，希望仍是市場繁榮的一年。調(diào)控政策的目的是給過熱的房地產(chǎn)市場降溫，而不是打壓。在承認政府住房保障責任的同時，不能否認房地產(chǎn)市場的作用。希望物業(yè)稅、《90平方米以下住宅設(shè)計標準》能盡早出臺，“70/90”政策進一步落實，各級政府對保障性住房的資金支持力度進一步加大。房地產(chǎn)調(diào)控帶來很多期盼，任重道遠。(來源:中國國土資源報)
